Gleichstellung von Asset Deals - direkter Grundstückserwerb und Share Deals - Erwerb von Gesellschaftsanteilen an grundstücksbesitzenden Unternehmen

Das Ziel der Reform ist die Gleichstellung von Asset Deals (direkter Grundstückserwerb) und Share Deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen an grundstücksbesitzenden Unternehmen). Die Änderungen gelten für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Dafür werden folgende Maßnahmen eingeführt:

Senkung der Beteiligungsschwelle

Die Schwelle für steuerpflichtige Anteilsübertragungen wird von 95 % auf 75 % gesenkt. Zwei Fallgruppen sind betroffen:

• Übergang von mindestens 75 % der Anteile innerhalb von7 Jahren auf neue Gesellschafter. 
• Rechtsgeschäfte, die zur Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile in einer Hand führen (auch mittelbar).

Neue Regeln für Immobiliengesellschaften

Wenn eine Gesellschaft überwiegend mit Vermietung, Verwaltung oder Verkauf von Grundstücken befasst ist, gilt sie als Immobiliengesellschaft. In diesem Fall:

• Bemessungsgrundlage: Verkehrswert (gemeiner Wert) statt Grundstückswert.
• Steuersatz: 3,5 % statt 0,5 %.

Ausnahme für Familienverbund
Wenn alle Gesellschafter vor und nach der Übertragung dem Familienverband (§ 26a GGG) angehören (z. B. Ehegatten, Kinder, Enkel), bleibt derbegünstigte Steuersatz von 0,5 % und der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage erhalten.

Beispiel: Vorher – Nachher

Ausgangssituation (vor dem 1. Juli 2025):
Herr X kauft 94 % der Anteile an einer GmbH, die ein Mietshaus besitzt. Die restlichen 6 % bleiben bei einem Dritten.  
Keine Grunderwerbsteuer, da die 95 %-Schwelle nicht überschritten wird.

Neue Rechtslage (ab dem 1. Juli 2025):
Herr X kauft 76 % der Anteile.  
Grunderwerbsteuerpflicht, da die neue Schwelle von 75 % überschritten ist.  
Wenn es sich um eine Immobiliengesellschaft handelt:  
3,5 % vom Verkehrswert statt 0,5 % vom Grundstückswert.

Zurück zur News-Übersicht