Der österreichische Gesetzgeber plant mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eine signifikante Änderung bei der Besteuerung von Gewinnen aus der Umwidmung von Grundstücken. Kernpunkt ist die Einführung eines "Umwidmungszuschlags", der die steuerliche Belastung für Verkäufer nach einer wertsteigernden Umwidmung deutlich erhöht. Die Neuregelung soll für Veräußerungen ab dem 1. Juli 2025 in Kraft treten, sofern die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist.
Die wesentlichen Punkte der Gesetzesänderung umfassen die Einführung eines 30-prozentigen Zuschlags auf den durch die Umwidmung entstandenen Veräußerungsgewinn. Dieser Zuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), die weiterhin 30 % beträgt. In der Praxis führt dies zu einer effektiven Gesamtsteuerbelastung, die den reinen Gewinn aus der Wertsteigerung spürbar schmälert.
Betroffen von dieser Neuregelung sind sowohl private als auch betriebliche Grundstücksverkäufe. Eine wichtige Ausnahme besteht: Fällt bei der Veräußerung ein Verlust an, kommt der Umwidmungszuschlag nicht zur Anwendung. Ebenso greift der Zuschlag nicht für Gebäude, die nach der Umwidmung auf dem Grundstück errichtet wurden, sondern bezieht sich rein auf den Bodenwert. Bestehende Steuerbefreiungen, wie die Hauptwohnsitzbefreiung, bleiben weiterhin aufrecht und erstrecken sich auch auf den neuen Zuschlag.
Anwendungsbereich: Die Regelung betrifft private und betriebliche Veräußerungen von Grund und Boden.
Ausnahmen: Kein Zuschlag bei Verlustgeschäften. Der Zuschlag bezieht sich nur auf den Grund und Boden, nicht auf später errichtete Gebäude. Steuerbefreiungen (z.B. Hauptwohnsitzbefreiung) bleiben gültig.
Deckelung: Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den Verkaufserlös des Grundstücks nicht übersteigen.
Um die Auswirkungen der Gesetzesänderung zu verdeutlichen, wird ein typischer Fall herangezogen: Ein als "Alt-Grundstück" (Anschaffung vor dem 31. März 2002) eingestuftes Grünland wird in Bauland umgewidmet und anschließend verkauft.
Angenommene Werte:
Anschaffungskosten (vor 2002): Aufgrund der langen Haltedauer und der damaligen geringen Preise für Grünland werden diese vernachlässigt bzw. sind für die pauschale Besteuerung von "Alt-Grundstücken" nicht relevant.
Verkaufserlös nach Umwidmung: € 300.000
Berechnung vor dem 1. Juli 2025 (aktuelle Rechtslage)
Nach Abzug der Steuer verbleibt dem Verkäufer ein Nettoerlös von € 246.000. Die effektive Steuerbelastung bezogen auf den Verkaufserlös beträgt 18 %.
Berechnung nach dem 1. Juli 2025 (neue Rechtslage)
Mit der neuen Regelung wird der Veräußerungsgewinn zunächst wie bisher ermittelt, jedoch wird darauf der neue Umwidmungszuschlag aufgeschlagen, bevor die Immobilienertragsteuer berechnet wird. Da es sich um ein "Alt-Grundstück" handelt, bei dem der tatsächliche Gewinn (Verkaufserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten) schwer zu ermitteln ist, wird in diesem Fall vereinfachend der gesamte Verkaufserlös als Gewinnbasis für den Zuschlag herangezogen.
Nach der neuen Regelung verbliebe dem Verkäufer ein Nettoerlös von € 183.000. Die effektive Steuerbelastung steigt in diesem Beispielfall auf 39 % des Verkaufserlöses.
Fazit: Die geplante Einführung des Umwidmungszuschlags führt zu einer erheblichen steuerlichen Mehrbelastung bei der Veräußerung von Grundstücken, deren Wert durch eine Umwidmung erheblich gestiegen ist. Der Gesetzgeber zielt darauf ab, einen größeren Teil dieser "planungsbedingten Wertsteigerungen", die ohne Zutun des Eigentümers durch einen hoheitlichen Akt entstehen, abzuschöpfen. Grundstückseigentümer, die eine Veräußerung nach einer Umwidmung in Erwägung ziehen, sollten die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen und die geltenden Stichtage genau prüfen.
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